De omvang van verhuis- en inrichtingskosten: kan een huurder ook aanspraak maken op vergoeding van goodwill in geval van beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend gebruik door een verhuurder?


Als de verhuurder een door hem verhuurde bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor persoonlijk gebruik, dan kan deze bij de rechter een vordering instellen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Als de vordering wordt toegewezen, kan de rechter bij de beëindiging van de huur bepalen, dat de verhuurder aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen.

 

De verhuis- en inrichtingskosten omvatten alle kosten die een huurder als gevolg van de beëindiging van de huur moet maken om de onderneming die hij uitoefende te verhuizen naar een ander pand en dat pand in te richten. De huurder heeft echter géén recht op een volledige schadeloosstelling. Hierdoor kan een verhuurder dus niet worden verplicht om alle kosten te vergoeden. De huurder zal derhalve altijd een deel van de kosten zelf moeten dragen. Verder geldt dat een huurder slechts aanspraak kan maken op verhuis- en inrichtingskosten als hij aantoont dat hij daadwerkelijk is verhuisd. Ook is vereist dat de huurder in dit kader kosten heeft moeten maken.

 

Onlangs heeft de Hoge Raad een antwoord gegeven op de vraag of een vergoeding voor goodwill, die de huurder moest betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken, ook onder verhuis- en inrichtingskosten valt. In deze zaak ging het om een verhuurder die eigenaar was van twee percelen met daarop onder andere een molen en een naastgelegen restaurant. De huurder exploiteerde het restaurant. Op een gegeven moment werd de huurovereenkomst door de verhuurder opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik. In dit kader werd tevens door de verhuurder een juridische procedure gestart. In deze procedure vorderde de huurder een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten. In de begroting van deze kosten, was door de huurder tevens een goodwillvergoeding opgenomen. Deze goodwillvergoeding is vervolgens door het hof afgewezen. De huurder was van mening dat het hof de goodwillvergoeding ten onrechte buiten beschouwing had gelaten en ging vervolgens in cassatie. Het was uiteindelijk aan de Hoge Raad om te beoordelen of het hof de goodwillvergoeding terecht buiten beschouwing had gelaten.

 

In zijn arrest van 16 februari 2018 heeft de Hoge Raad vervolgens benadrukt dat de rechter inderdaad de mogelijkheid heeft om een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten, die de huurder als gevolg van de opzegging moet maken, maar dat dit uitdrukkelijk géén schadeloosstelling betreft. Daarnaast geldt dat enkel de schadeposten die in de wet zijn omschreven voor vergoeding in aanmerking komen. Derhalve werd door de Hoge Raad opgemerkt dat wet géén aanwijzing geeft dat onder verhuis- en inrichtingskosten ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De wet heeft volgens de Hoge Raad sléchts betrekking op kosten die verbonden zijn met het feitelijk betrekken van een nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding van goodwill ziet op de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf.

 

Op grond van het bovenstaande kan de conclusie worden getrokken dat een goodwillvergoeding, die een vertrekkende huurder moet betalen om in een nieuw pand verder te kunnen, niet door de verhuurder behoeft te worden vergoed.  Enkel kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte komen voor vergoeding in aanmerking. Uit de praktijk blijkt dat over de omvang van de tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten vaak tussen verhuurders en huurders een verschil van mening bestaat. Zowel voor verhuurders als huurders is het daarom belangrijk om op de hoogte te zijn van de kostenposten die in dit kader al dan niet voor vergoeding in aanmerking komen en voor welk percentage. 

 

Heeft u vragen of behoefte aan advies? Neemt u dan gerust contact op met SPEE advocaten.

 

De volledige uitspraak kunt u hier lezen.