Geen toestemming van de gemeente om het erfpachtrecht over te dragen: is dat onredelijk?

 

Als u een huis koopt dan is in de meeste gevallen het huis en de grond onder het huis allebei van u. In sommige gevallen is de grond van iemand anders. Om ervoor te zorgen dat u als eigenaar van het huis de grond gewoon kunt gebruiken, krijgt u van de grondeigenaar een erfpachtrecht.

 

Een erfpachtrecht mag in beginsel gewoon overgedragen worden aan een volgende erfpachter. Die bevoegdheid kan door de grondeigenaar beperkt worden. In de akte kan opgenomen worden dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de grondeigenaar nodig is.

 

Vaak is de gemeente de grondeigenaar die de grond in erfpacht geeft. Als in de akte is opgenomen dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de grondeigenaar nodig is, dan moet de gemeente hier dus toestemming voor geven. Indien zij dat weigert, moet zij daar redelijke gronden voor hebben. Wanneer de toestemming geweigerd wordt en dit wordt gedaan zonder redelijke gronden, dan kan de kantonrechter verzocht worden om een machtiging. De machtiging van de kantonrechter treedt dan in de plaats van de benodigde toestemming van de grondeigenaar. Daardoor kan het erfpachtrecht toch op rechtsgeldige wijze overgedragen worden.

 

De bedoeling hierachter is het beschermen van de erfpachter tegen onredelijke toepassing van het toestemmingsvereiste. Het toestemmingsvereiste is namelijk een grote inbreuk op het recht van de erfpachter om over zijn erfpachtrecht te beschikken. Dit kan leiden tot misbruik en een veel te sterke positie van de grondeigenaar.

 

Als de kantonrechter verzocht wordt om een machtiging zal deze moeten vaststellen of er sprake is van onredelijke gronden. Deze open norm wordt ingevuld door de redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval. Per geval zal dus beoordeeld moeten worden of er sprake is van onredelijke gronden. Uit de jurisprudentie is wel een aantal criteria af te leiden.

 

Het weigeren van de toestemming om het erfpachtrecht over te dragen of het verbinden van voorwaarden aan de toestemming is onredelijk:

 

  1. Als het erfpachtrecht onoverdraagbaar wordt door de weigering;

  2. Als de grondeigenaar daardoor handelt in strijd met de bedoeling van de wetgever en voorwaarden stelt die geen verband houden met de betrokken rechtshandeling;

  3. Als de grondeigenaar handelt in strijd met de akte waarin het recht is vastgelegd en met de van toepassing verklaarde erfpachtvoorwaarden.

 

Daarnaast wordt het handelen van de gemeente, als overheidsorganisatie, altijd getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zo moet de gemeente bijvoorbeeld moet kunnen aantonen dat zij de belangen van de erfpachter heeft meegewogen bij het besluit om de toestemming te weigeren.

 

Recentelijk werd door de Rechtbank Noord-Holland nog geoordeeld dat een gemeente de toestemming om het erfpachtrecht over te dragen onterecht had geweigerd. Door de weigering werd het erfpachtrecht onoverdraagbaar. Daarnaast werd door de gemeente niet aangetoond dat zij bepaalde cruciale omstandigheden had meegewogen. De gemeente heeft bijvoorbeeld niet meegewogen dat dit al jaren speelde, en dat mede door die lange duur de erfpachter in ernstige financiële problemen is geraakt.

 

De gemeente mag dus niet zomaar haar toestemming weigeren. Zij mag dat alleen doen wanneer zij daar redelijke gronden voor heeft. Daarbij moet aangetoond worden dat de belangen van de erfpachter zijn meegewogen. Wanneer u denkt dat de gemeente dit niet gedaan heeft, dan kan het dus goed zijn om naar de kantonrechter te stappen.

 

Heeft u vragen of advies nodig? Neem dan gerust contact op met een van onze advocaten. Wij staan u graag met raad en daad ter zijde!