Geliberaliseerde huur woonruimte: Hoge Raad begrenst contractsvrijheid servicekosten!

 

Bij de vrije sector-huur is contractsvrijheid het uitgangspunt bij de vaststelling van de huurprijs. Onlangs oordeelde de Hoge Raad voor wat betreft de servicekosten echter, dat de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten in relatie moet staan met de werkelijke kosten.

 

Het Gerechtshof Amsterdam wees in oktober 2018 een arrest waarin werd geconcludeerd, dat de betalingsverplichting van de huurder het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen. De contractsvrijheid stond voorop. Volgens het Hof hoefde tussen de in de huurovereenkomst overeengekomen servicekosten en de werkelijke kosten geen relatie te bestaan.

De Hoge Raad oordeelde echter, dat deze uitspraak van het Hof niet juist was.  Centraal stond de vraag wat onder “overeenstemming” in de zin van artikel 7:259 lid 1 BW moest worden begrepen.

Art. 7:259 lid 1 BW bepaalt, dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

Volgens de Hoge Raad verwijst “overeenstemming” naar de overeenstemming tussen verhuurder en huurder naar aanleiding van de jaarlijks, of na beëindiging van de huurovereenkomst, aan de huurder te verstrekken specificatie van de servicekosten (de eindafrekening).

De uitleg van het Hof zou er namelijk toe leiden, dat de verplichting van de verhuurder om een specificatie te verstrekken bij de huur van geliberaliseerde woonruimte zinledig zou zijn. 

Een redelijke uitleg van art. 7:259 lid 1 BW brengt bovendien mee dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder, ook bij de huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Dit voorkomt volgens de Hoge Raad bovendien dat de huurder alleen al door zijn instemming aan de periodieke afrekening van de servicekosten te onthouden, zijn betalingsverplichting kan beperken tot het in artikel 7:259 BW genoemde bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. Dit bedrag kan veel lager liggen dan partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

Het gaat dus niet om de overeenstemming die partijen hebben bereikt ten aanzien van de hoogte van de servicekosten zoals opgenomen in de huurovereenkomst maar om het uiteindelijk te betalen bedrag dat volgt uit de eindafrekening. Wanneer huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over deze eindafrekening, geldt dat de betalingsverplichting ten aanzien van de servicekosten in relatie moet staan met de werkelijke kosten. Dus ook in het geval in de huurovereenkomst overeenstemming is bereikt over de hoogte van de servicekosten, kan de huurder de rechter vragen om de hoogte van die kosten te toetsen.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van het voorgaande of advies nodig met betrekking tot uw huurovereenkomst, neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. We zijn u graag van dienst!