Het kettingbeding: hoe moeten de verplichtingen van de koper worden uitgelegd?

 

In notariële akten waarmee onroerende goederen zoals woningen worden verkocht, wordt vaak een kettingbeding opgenomen. Het kettingbeding is een manier om verplichtingen aan toekomstige kopers op te leggen die géén partij zijn bij de overeenkomst. Het gaat hierbij meestal om de verplichting om iets te doen of te nalaten. Ook wordt de koper vaak verplicht om zo’n verplichting door te geven als hij op zijn beurt ooit de onroerende zaak weer (door)verkoopt. Vaak is het lastig om te achterhalen welke rechten en verplichtingen daadwerkelijk uit het kettingbeding voortvloeit. Onlangs heeft de Hoge Raad een verhelderende uitspraak gedaan over hoe een kettingbeding door opvolgende kopers moet worden uitgelegd.

 

In de zaak waarover de Hoge Raad moest oordelen, ging het om een bungalowpark. Op dit bungalowpark stonden zo’n 340 vakantiehuizen. Naast deze vakantiehuizen waren er ook verschillende delen voor gemeenschappelijk gebruik aanwezig, zoals onder meer een receptie en een aantal wegen. Voor het gebruik en onderhoud van deze gemeenschappelijke delen betaalden de eigenaren jaarlijks een zogenaamde ‘parkbijdrage’. Deze parkbijdrage was opgenomen in een bepaling in de leveringsakte. Ook was in de leveringsakte opgenomen dat de eigenaren van de huizen deze verplichting weer moesten opleggen aan een volgende eigenaar. Er was dus sprake van een kettingbeding.

 

De eisers in deze zaak waren twee eigenaren, die enkele jaren geleden een huis hadden gekocht van andere particulieren. Ook in deze onderliggende leveringsakte was het kettingbeding met betrekking tot het betalen van een parkbijdrage opgenomen. Daarnaast hadden de eigenaren tevens een parkeerplaats gekocht op het bungalowpark. Ook in deze leveringsakte was een soortgelijk kettingbeding opgenomen, waarin de eigenaren werden verplicht tot het betalen van een parkbijdrage.

 

Enige tijd later werd het bungalowpark verkocht aan de Vereniging van Eigenaren. Vervolgens werd het bungalowpark weer doorverkocht en geleverd aan een andere partij, die het park op haar beurt diezelfde dag doorverkocht aan een vastgoedbedrijf.

 

De vraag die in deze zaak centraal stond, was of de eigenaren die zowel een huis als een parkeerplaats hadden gekocht, verplicht waren om tweemaal een parkbijdrage te betalen. De eigenaren meenden dat zij sléchts één keer een parkbijdrage hoefden te betalen. Volgens hen waren er namelijk ook eigenaren die zowel een huis alsook een parkeerplaats middels één leveringsakte geleverd hadden gekregen, waardoor deze eigenaren maar één keer een parkbijdrage verschuldigd waren. De eigenaren van het bungalowpark meenden daarentegen wél dat de eigenaren, die in het bezit waren van zowel een huis als een parkeerplaats, twee keer een parkbijdrage moesten betalen. In dit kader deden zij een beroep op het feit dat er tweemaal een kettingbeding overeen was gekomen.  

 

In deze zaak was het uiteindelijk aan de Hoge Raad om te beoordelen op welke wijze het kettingbeding in de leveringsakten moest worden uitgelegd. Deze uitleg kon enerzijds geschieden aan de hand van de ‘reguliere Haviltex-maatstaf’ of anderzijds door middel van de ‘geobjectiveerde Haviltex-maatstaf’. Bij de ‘reguliere Haviltex-maatstaf’ wordt – kort gezegd - gekeken naar de bedoeling van partijen bij het aangaan van het kettingbeding en wat zij ten aanzien daarvan van elkaar mochten verwachten. De ‘geobjectiveerde Haviltex-maatstaf’ gaat er daarentegen vanuit dat een kettingbeding in de leveringsakte sléchts taalkundig moet worden uitgelegd. Deze laatste maatstaf wordt veelal gebruikt in rechtsverhoudingen met derden, die niet betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de overeenkomst en zodoende vaak geen kennis hebben van de hiervoor genoemde partijbedoelingen. Een belangrijke vraag in deze zaak was dan ook of van zo’n rechtsverhouding sprake was.

 

De Hoge Raad kwam tot de conclusie dat er géén sprake was van een rechtsverhouding tussen derden (lees: de eigenaren van de huizen en de parkeerplaatsen) en het bungalowpark. Het bungalowpark kende een reeks van eerdere eigenaren. De aan het kettingbeding ontleende rechten en verplichtingen waren afkomstig uit de rechtsverhouding tussen de oorspronkelijke eigenaar en de eigenaren van de huizen. Deze rechten waren vervolgens – middels een cessie – overgegaan op de Vereniging van Eigenaren. Dit betekent dat er sprake was van een overdracht van een vordering op naam aan de opgevolgde eigenaren. Hierdoor waren deze rechten overgegaan naar de uiteindelijke eigenaar van het bungalowpark.

 

Aangezien er sprake was van een cessie, en dus géén rechtsverhouding tussen derden, moest de leveringsakte worden uitgelegd middels de ‘reguliere Haviltex-maatstaf’. Voor de uitleg van het kettingbeding speelde de partijbedoeling - en dus niet de letterlijke tekst van het kettingbeding in de leveringsakten - een belangrijke rol.

 

Uit deze uitspraak blijkt dat de rechtsverhouding tussen partijen belangrijk is voor de uitleg van een overeenkomst. De wijze van contracteren kan bepalend zijn voor enerzijds de rechten en anderzijds de verplichtingen, die uit een overeenkomst voortvloeien. Derhalve is het voor de uitleg van een overeenkomst verstandig om te laten onderzoeken met wat voor een rechtsverhouding u te maken heeft.

 

Heeft u vragen of behoefte aan advies? Neemt u dan gerust contact op met SPEE advocaten.

 

De volledige uitspraak kunt u hier lezen.