Huur bedrijfsruimte en Corona: de eerste uitspraken!

 

Hoe gaan rechters om met de Coronacrisis in huurverhoudingen? Kan de huurder nu wel of geen aanspraak maken op huurprijsvermindering?  

 

Inmiddels zijn er een aantal uitspraken gepubliceerd.

De eerste uitspraak betrof een kort geding uitspraak van 27 mei j.l. van de Rechtbank Noord-Nederland.

In deze zaak speelde, dat de huurder als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het Coronavirus gedwongen was haar café te sluiten.  De huurder betaalde over de maand april in eerste instantie niets en gaf aan over april en mei 2/3 deel te willen betalen. De verhuurder zou dan  afstand moeten doen van 1/3 deel van de huur.

De verhuurder weigerde onderling tot een betalingsregeling te komen en startte een procedure in kort geding, waarin zij volledige betaling van de huur van de maanden april tot en met augustus vorderde. Partijen gingen ervan uit dat niet voor 1 september kon worden heropend. De huurder erkende dat zij 2/3 van de huur moest voldoen maar deed voor het overige een beroep op huurprijsvermindering in verband met de aanwezigheid van een gebrek. Daarnaast werd een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De voorzieningenrechter overwoog, dat vaststaat dat als gevolg van de gedwongen sluiting van het café de huurder huurgenot mist en dat deze onvoorziene overheidsmaatregel als een gebrek aan het gehuurde kan worden aangemerkt, zodat de huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dit artikel is echter van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. Hier werd tot de conclusie gekomen dat het recht op huurprijsvermindering niet was uitgesloten. (In recente ROZ-modellen is dit wel uitgesloten!). Het werd onvoldoende aannemelijk geacht dat de bodemrechter het beroep van de huurder op huurprijsvermindering zou afwijzen. De door de huurder voorgestelde huurprijsvermindering met 1/3 deel kwam de voorzieningenrechter bovendien niet onredelijk voor. Om die reden werd de huurder veroordeeld om (slechts) 2/3 van de huur voor de maanden april tot en met augustus te voldoen.  

Aan het beroep op onvoorziene omstandigheden werd niet toegekomen, omdat dat een weging van alle omstandigheden van het geval vergt en daar leent een kort geding procedure zich minder goed voor. In een kort geding procedure wordt slechts een voorlopig oordeel gegeven. Er wordt een ordemaatregel bevolen, gelet op het spoedeisend belang. De rechter gaf echter wel aan dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Het is dus aan de rechter in de bodemprocedure voorbehouden om een definitief oordeel te geven over de mate van huurprijsvermindering. Daarnaast heeft de voorzieningenrechter de deur opengezet om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid. Dit kan – ook wanneer dit contractueel is uitgesloten – een zelfstandige grond zijn voor huurprijsvermindering.

In een tweede uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 29 mei j.l. was wel sprake van uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering en werd geoordeeld dat de huur volledig moest worden betaald. Ook dit was een uitspraak in kort geding.

In deze zaak was het de vraag of Vitesse de huur moest blijven betalen voor haar voetbalstadion in Arnhem terwijl Vitesse het stadion tot 1 september 2020 door een noodmaatregel niet kan gebruiken. Onder druk van een faillissementsaanvraag betaalde Vitesse uiteindelijk de hele huur over april en mei 2020. In kort geding vorderde Vitesse de door haar over april en mei betaalde huur terug, althans de helft daarvan. Ook vorderde Vitesse dat de Rechtbank de verhuurder zou verbieden om tot 1 september 2020 aanspraak te maken op de huur, althans hooguit aanspraak zou kunnen maken op de helft van de huur.

Ook hier overwoog de Voorzieningenrechter dat de gedwongen sluiting op grond van de Coronamaatregelen een gebrek oplevert en de Coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid. Het is nog niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen het gebruik van bedrijfsruimte voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken. Daardoor, zo overwoog de kort geding rechter, verschilt de Coronacrisis van de economische crisis uit 2008.

De toepasselijke ROZ algemene huurvoorwaarden sluiten een beroep op huurprijsvermindering uit. Maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid dan wel de onvoorziene omstandigheden onder omstandigheden opzij worden gezet. Het antwoord op de vraag of ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Beoordeling of is voldaan aan deze zware toets achtte deze voorzieningenrechter echter niet geschikt voor een procedure in kort geding, waardoor de vordering tot huurprijsvermindering in die procedure werd afgewezen. De huurder zal haar gelijk in de bodemprocedure moeten halen.

Het door een noodverordening niet kunnen gebruiken van het gehuurde kan er dus toe leiden dat gedurende die periode minder, of wellicht geen, huur verschuldigd is maar een huurder dient wel goed te kunnen aangeven wat zijn nadeel is geweest en wat de omstandigheden waren. Hoeveel loopt de huurder aan inkomsten mis? In hoeverre zijn de kosten van de huurder ook gedaald? Kon de huurder het gehuurde gedurende deze periode helemaal niet gebruiken en hoe had de huurder zonder noodmaatregel het gehuurde gebruikt?

Ten slotte nog een uitspraak in kort geding van de rechtbank Zwolle van 2 juni 2020. Hier werd geoordeeld over een zaak waarin de huurder van horeca bedrijfsruimte de huur sinds 1 maart 2020 niet betaalde. Eén van de argumenten voor deze opschorting was de ‘Corona situatie’. 

Huurder en verhuurder hadden al langer een conflict over onderhoud en over de hoogte van de huur.  Kort voor het kort geding maakte de huurder een bodemprocedure aanhangig waarin hij een machtiging vorderde om onderhoud te laten uitvoeren en verlaging, per augustus 2018, van de huur.  De huurder schortte in verband hiermee met ingang van 1 maart 2020 alle betalingen op, hetgeen voor de verhuurder aanleiding vormde om een kort geding te starten waarin onder meer de betaling van de achterstallige huur vanaf 1 maart 2020 werd gevorderd. Volgens de huurder mocht hij de huur opschorten, gelet op de gebreken, de te hoge huur en de Coronacrisis. Van belang hierbij was dat de overheidsmaatregelen pas twee weken na de opschorting zijn uitgevaardigd.

De rechter wees alle argumenten van de huurder om de huur niet te hoeven betalen van de hand. Ten aanzien van het argument van de Coronacrisis werd overwogen dat de huurder half maart 2020 de deuren heeft moeten sluiten. Deze gedwongen sluiting op grond van een overheidsvoorschrift leidt tot een inbreuk op het huurgenot maar deze  overheidsmaatregelen kwamen voor risico van de huurder nu in de ROZ Algemene Bepalingen was opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen en/of ontheffingen. Verder kon de huurder zich niet beroepen op betalingsonmacht. De kort geding rechter leek van oordeel te zijn dat de huurder zich niet redelijk had opgesteld, onder meer door overleg met de verhuurder uit te weg te gaan. Verder mocht de huurder niet vooruitlopen op een mogelijke huurprijsverlaging in verband met gebreken waarover discussie bestond. Partijen werden opgeroepen tot een constructief gesprek vanwege de verstoorde verhouding.

Heeft u vragen naar aanleiding van het voorgaande of advies nodig? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. We zijn u graag van dienst!