Huurder woonruimte betaalt de huur structureel te laat: grond voor ontbinding van de huurovereenkomst

 

Als u als verhuurder van woonruimte geconfronteerd wordt met een huurder die de huur structureel te betaalt, maar er geen sprake (meer) is van een huurachterstand, wat kunt u dan doen?

 

Onlangs heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat dergelijke situaties een tekortkoming opleveren die de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen. Het betrof de situatie waarin een woningcorporatie naar de rechter is gestapt om ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en de achterstallige huur van twee maanden te vorderen.


De kantonrechter wijst vervolgens alleen de achterstallige huur toe, maar de overige vorderingen van verhuurder worden afgewezen omdat een huurachterstand van twee maanden niet genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

 

Verhuurder gaat vervolgens bij het Hof in hoger beroep. Inmiddels heeft huurder de achterstand van twee maanden al betaald. Het Hof komt tot de overweging dat bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst, het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder moet worden gewogen. Er is in dit geval sprake van structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Aangezien verhuurder vele aanmaningen heeft verstuurd, herhaaldelijk deurwaarders heeft ingeschakeld en vier gerechtelijke procedures heeft gevoerd, acht het Hof het aannemelijk dat het verhuurder veel geld heeft gekost om de huurbedragen te ontvangen.

 

Volgens het Hof weegt het woonbelang van de huurder onder deze omstandigheden niet meer op tegen het gewicht van de tekortkoming van de huurder. Bovendien heeft verhuurder er belang bij heeft dat de sociale huurwoning weer beschikbaar komt voor andere huurders, die de huur wél betalen. Het maakt hier geen verschil dat de huurder in dit geval de achterstand van twee maanden al heeft betaald.

 

U kunt het oordeel van het Hof hier rustig nalezen: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2019:8480

 

 

Kortom: als u als verhuurder ook geconfronteerd wordt met een dergelijke situatie, dan zal een rechter doorgaans een belangenafweging uitvoeren. Volgens de vaste lijn in de jurisprudentie wordt een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanbetaling, pas toegewezen als er een huurachterstand van drie maanden is.

 

Uit deze recente uitspraak van het Hof blijkt echter dat óók het structureel te laat betalen van de huur (ook al is er geen huurachterstand meer), kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst! De omstandigheden van het geval zullen hierbij bepalend zijn. Laat u dus (tijdig) adviseren over de beste koers in uw zaak.

 

Ook vragen over huurrecht woonruimte of bedrijfsruimte, als verhuurder of huurder? SPEE advocaten & mediation staat voor u klaar.