Wetsvoorstel tot wijziging van de faillissementswet bevat nieuwe tussentijdse opzegbevoegdheid voor huurders!

 

Het Wetsvoorstel Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) biedt ondernemingen die in zwaar weer verkeren een laatste redmiddel om faillissement te voorkomen. Welke gevolgen kan de WHOA voor verhuurders hebben op een lopende huurovereenkomst?

 

Voor toegang tot de WHOA moet een schuldenaar (bijvoorbeeld een huurder) verkeren in een toestand waarin het redelijkerwijs aannemelijk is dat hij met het betalen van zijn schulden niet zal kunnen voortgaan. De onderneming kan de rechter dan verzoeken om een dwangakkoord goed te keuren (te “homologeren”). De rechter kan hiertoe ook overgaan als niet alle schuldeisers en aandeelhouders van de onderneming daarmee hebben ingestemd.

 

Een eenmalig akkoord over de schulden is echter in veel gevallen geen duurzame oplossing voor financiële problemen. Voor een herstructurering is vaak nodig dat er kostenbesparingen worden doorgevoerd in bijvoorbeeld langlopende overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst kan als een molensteen rond de nek van de onderneming hangen.

 

Om te voorkomend dat een partij, zoals een verhuurder, eenzijdig de herstructurering blokkeert, biedt de WHOA de huurder de mogelijkheid om een lopende huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen als de verhuurder niet instemt met een voorgestelde vrijwillige wijziging of beëindiging. Een voorgestelde wijziging zal veelal neerkomen op een huurprijsverlaging.

 

Als de verhuurder niet instemt, heeft de huurder het recht de huurovereenkomst met toestemming van de rechter eenzijdig op te zeggen. De huurder dient het verzoek om goedkeuring van het dwangakkoord dan te vergezellen van een verzoek tot toestemming voor eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De voorwaarden zijn, dat de huurder in een toestand verkeert waarin het redelijkerwijs aannemelijk is dat hij insolvent zal raken en de rechter het dwangakkoord goedkeurt. De WHOA creëert dus een verstrekkende opzeggingsmogelijkheid buiten het bestaande huurrecht.

 

De huurder moet de schade vergoeden die is ontstaan door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder kan deze (concurrente) schadevordering  betrekken in het akkoord. Kiest de huurder hiervoor, dan heeft de verhuurder het recht om over het akkoord te stemmen en het recht om de rechter te vragen het verzoek af te wijzen. Kiest de huurder er niet voor om de vordering van de verhuurder te betrekken in het akkoord, dan zal de schadevordering volledig moeten worden voldaan en heeft de verhuurder niet het recht om over het akkoord te stemmen. Of schadevergoeding een reëel alternatief is voor de verhuurder ten opzichte van instemmen met een wijziging van de huurovereenkomst is de vraag. Indien de huurder de vordering betrekt in het dwangakkoord zal deze direct worden afgewikkeld. De verhuurder betaalt dan via de vermindering van de schadevergoedingsvordering als het ware alsnog mee aan de herstructurering. Het instemmen met een wijziging van de huurovereenkomst (huurprijsverlaging) wordt daarmee aantrekkelijker.

 

Wordt door de rechter de toestemming voor opzegging verleend, dan vindt eenzijdig opzegging van rechtswege plaats op de dag waarop het vonnis tot homologatie van het akkoord is gewezen tegen de termijn die de huurder heeft voorgesteld, tenzij de rechter deze termijn onredelijk acht. In dat geval zal in de beslissing een termijn worden vastgesteld die in ieder geval niet langer is dan drie maanden.

 

De verwachting is dat de WHOA per 1 juli 2020 in werking zal treden. Of deze datum daadwerkelijk zal worden gehaald zullen we moeten afwachten.

 

Mocht u vragen hebben, neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!