Wie is er verantwoordelijk voor het onderhoud van de zonwering: de huurder of de verhuurder?

 

Stel u huurt een woning of bedrijfspand en in de huurovereenkomst is opgenomen dat u de onderhoudskosten voor bepaalde zaken zelf moet dragen. Geldt dit dan ook voor de kosten voor het onderhoud van de zonwering? Die vraag kwam aan bod in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

 

Het volgende speelde er. Sinds 1 maart 2013 huurt de huurder een woning van de verhuurder. De woning is bevindt zich in een appartementencomplex met in totaal 21 appartementen, verdeeld over negen woonlagen. In de huurovereenkomst is een bepaling opgenomen, die er kort gezegd op neerkomt dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de zonwering op zijn woning.

 

Op een gegeven moment krijgen alle huurders een e-mail dat het bedrijf dat de zonweringsinstallaties onderhoud momenteel druk is, maar dat er spoedig een oplossing komt voor de problemen met de installaties. De huurder waar het in deze om gaat, heeft de verhuurder daarop verzocht om zijn zonweringsinstallatie ook mee te nemen in het onderhoud. Door de verhuurder wordt hem medegedeeld dat hij zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de zonwering die is aangebracht op zijn woning. De verhuurder verwijst hem naar de betreffende bepaling in de huurovereenkomst.

 

Is de zonwering bestanddeel van het pand?

Daarop stapt de huurder naar de rechter. Hij is het niet eens met de verhuurder. Volgens de huurder is de zonweringsinstallatie onderdeel van het gehuurde en komen de kosten van onderhoud, herstel en vervanging voor rekening van de verhuurder. Daarbij is de bepaling in de huurovereenkomst volgens de huurder in strijd met dwingend recht.

 

Door de kantonrechter wordt de huurder in het gelijk gesteld. Hij veroordeelt de verhuurder om binnen een termijn van drie weken over te gaan tot herstel van de zonwering.

 

Is het hof het daarmee eens?

De verhuurder gaat in hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank. Volgens de verhuurder maakt de zonwering geen onderdeel uit van het gehuurde en is hij daarom niet verantwoordelijk voor het onderhoud. Hij beroept zich op artikel 3:4 BW, waarin is opgenomen wanneer een zaak als bestanddeel van de hoofdzaak wordt gezien. 

 

Een zaak wordt als bestanddeel van de hoofdzaak gezien als deze zodanig met de hoofdzaak is verbonden dat deze niet kan worden verwijderd zonder beschadiging. Dit is verder uitgewerkt in rechtspraak van de Hoge Raad. Zo kan een zaak als ook als bestanddeel van de hoofdzaak gezien worden, wanneer de twee zaken in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd. Verder kan een zaak bestanddeel zijn van de hoofdzaak wanneer de hoofdzaak als onvoltooid moet worden beschouwd wanneer het bestanddeel zou ontbreken. Bij beoordeling van de vraag of er sprake is van een bestanddeel, moeten alle omstandigheden van het geval worden meegenomen in de afweging.

 

Volgens de verhuurder is de zonwering niet constructief op het gebouw afgestemd en daarom geen bestanddeel van het gehuurde. Het hof ziet dat echter anders. Zo oordeelt het hof dat er bij de bouw van het appartementencomplex rekening gehouden is met het monteren, bedienen en wegwerken van de zonweringsinstallatie. Daarbij is de railconstructie op uniforme wijze op de kozijnen van alle 21 appartementen aangebracht. Het appartement van de huurder heeft 17 ramen, die allemaal op die manier van zonwering zijn voorzien. Volgens het hof is het appartement zonder deze adequate zonwering niet compleet. Het hof benadrukt daarbij dat door de verhuurder zelf is aangegeven dat de zonwering alleen kan worden vervangen door middel van een hoogwerker. Daardoor is deze niet op eenvoudige wijze te vervangen. Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de zonweringsinstallatie bestanddeel is van het gehuurde appartement, waardoor de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud en hij de kosten daarvan dient te dragen.

 

Dat in uw huurovereenkomst een bepaling is opgenomen waarin wordt bepaald dat u zelf in bepaalde onderhoud moet voorzien, wil dus nog niet zeggen dat dit in werkelijkheid ook altijd het geval is. Indien u twijfelt aan één of meerdere bepalingen in uw huurovereenkomst is het dus goed om deze te laten toetsen.

 

Heeft u vragen of advies nodig? Neem dan gerust contact op met een van onze advocaten. Wij staan u graag met raad en daad ter zijde!